消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

2006年09月29日

贈与税の税率

　贈与税の課税方式には、大きく分けて２つの方式があります。
　相続時精算課税と暦年贈与です。

　相続時精算課税は贈与を受けた物の価額から２５００万円を差し引いた残額に対して一律２０％の贈与税がかかります。
　この２５００万円の控除額はその贈与者から受ける贈与について一生涯で２５００万円となっていて、相続時に贈与税額とともに精算されます。
　相続時に精算されてしまいますので、遺産総額が基礎控除を超える場合には、あまり節税効果が期待できないのがデメリットです。
　逆に、遺産総額が基礎控除以下である場合には、相続発生前に財産を移転させることができます。

　例えば、４０００万円の不動産を相続時精算課税により贈与された場合には、（４０００万円－２５００万円）×２０％＝３００万円の贈与税が課されます。

　暦年贈与の場合には、年間１１０万円の基礎控除を控除した残額に対し、下記の表により贈与税が課されます。
　相続人が暦年贈与を受けた場合には、相続開始前３年以内に受けた贈与は相続税で精算されてしまいますが、３年超であれば相続税が課されません。
　これを利用して遺産総額が多い方は毎年部分的に次世代に財産を贈与していくことにより節税対策を致します。
　ただし、贈与税率が高いことがデメリットです。

　例えば、４０００万円の不動産の贈与を受けた場合には、（４０００万円－１１０万円）×５０％－２２５万円＝１７２０万円もの贈与税がかかってしまいます。　

2006年09月28日

土地所有者と建物所有者が異なる場合の居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除

　居住用財産を売却した場合には、一定の要件を満たせば、３０００万円の特別控除を受けることができます。

　この特例を受ける時に、土地（借地、底地を含む）と建物の所有者が異なる場合には注意が必要です。
　建物の所有者は問題なく３０００万円の特別控除を受けることができます。
　土地の所有者は下記の要件のすべてを満たす場合に限り、建物所有者と合計して３０００万円まで特別控除を受けることができます。

（１）土地と建物を同時に譲渡すること
（２）土地所有者と建物所有者は親族であること
（３）土地所有者と建物所有者は生計を一にしていること
（４）土地所有者もその建物に居住していること

　ただし、あくまでも建物所有者と合計して３０００万円までしか受けられないので、建物所有者が既に３０００万円を控除している場合には控除はありません。
　建物と土地を共に共有名義にしている場合には２人で３０００万円づつ特別控除が受けられるので、土地所有者と建物所有者が異なる場合には、早めに共有名義に変更しておくことをお勧め致します。

　では、居住用財産を売却し、土地で５０００万円、建物で２０００万円の売却益が出た場合に、（１）特例の適用を受けない場合、（２）土地、建物の所有者が異なる場合、（３）土地、建物が夫婦共有名義である場合の納税額の差を検証してみましょう。（軽減税率は考慮しておりません。）
　やはり共有名義が最も節税となることがわかります。

2006年09月27日

相続税の徴収猶予を受けた農地の宅地転用

　農地を相続した場合には相続税の猶予が受けられます。
　ただし、農業を２０年継続しなければ農地を転用したり、処分したりすることができません。（三大都市圏の特定市の場合には、２０年継続してもできません。）

　これでは、せっかく農地を相続しても相続税を払わなくて良いだけで活用することができません。
　そこで、次の要件を満たせば、宅地に転用しても継続して相続税の猶予を受けられることとなっています。

（１）平成３年１月１日から同年１２月３１日までの間に、相続または遺贈により取得した農業相続人である事
（２）平成９年４月１日において、特定市街化区域農地等に該当する特例農地である事
（３）平成１６年４月１日から平成１９年３月３１日までの間に、宅地に転用する事
（４）特例の対象となる転用につき、税務署長の承認を受ける事

　（４）の特例の対象となる転用とは、都市基盤整備公団などの公団住宅へ貸付ける転用か、農業相続人自ら不動産賃貸を行う転用を指します。
　実質的には自ら不動産賃貸を行う場合が多くなっています。

　この方法によれば、農地の相続税を払わずに宅地に転用し、高い収益を得たり、次回の相続時に処分することもできます。

　都市部で精算緑地等の農地の活用には、この方法がよいでしょう。

投稿者: 日時: 2006年09月27日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月26日

農地の相続税額の徴収猶予

　次の場合には、農地の相続税額の猶予を受けることができます。
　相続した財産のほとんどが農地である場合には、大幅に納税額を圧縮することができます。
　ただし、三大都市圏の特定市（東京圏、名古屋圏、大阪圏）では、生産緑地の指定を受けなければなりません。
（１）被相続人は、死亡の日まで農業経営を行っていた人又は農地等の生前一括贈与をした人である
（２）農業相続人は、被相続人から相続又は遺贈により取得した農地等について、相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後引き続き農業経営を行うと認められる人(第二次相続人を含む。)又は被相続人から生前に農地等の生前一括贈与を受けた受贈者である人である

　つまり、農業をしていた者を相続した者が継続して農業を続けなければ受けられない特例なのです。

　そして次の場合に、「猶予」されていた相続税が「免除」となります。
（１）農業相続人が死亡した場合
（２）申告期限後２０年間農業を継続した場合
（３）農地の全部を農業後継者に一括生前贈与し、その贈与税について納税猶予の特例を受ける場合
　（２）の２０年継続は、三大都市圏の特定市（東京圏、名古屋圏、大阪圏）では使用できません。

　このように、農地の相続税は猶予する代わりに、土地の処分がほとんどできない状態が半永久的に続いてしまいます。
　農業を続けない場合には、多額の相続税の負担又は物納により農地の一部を手放さなくてはなりません。

　これを回避するためには、農地を宅地に転用し、共同住宅（賃貸住宅）を建築する方法があります。
　この方法であれば、相続税の負担を軽くしながら、宅地への転用が可能となります。

投稿者: 日時: 2006年09月26日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月25日

孫などを養子縁組して相続税を節税

　昔からの有名な相続税の節税方法に養子縁組で法定相続人を増やして相続税を節税する方法があります。
　現在では、法定相続人に加算できる養子の数は、実子がいる場合には、１人、実子がいない場合には２人に制限された上、代襲相続人でない孫は２割加算の対象となりました。
　それでも節税効果の高さには変わりありません。
　最近、ビートたけしが孫と養子縁組したというニュースが流れましたが、節税対策とみて間違いないでしょう。

　法定相続人が増えると
（１）相続税の総額が少なくなる。
（２）保険金、退職金の非課税限度額が大きくなる
（３）基礎控除が増える
　などのメリットがありますが、特に節税効果が大きい（１）の相続税の総額が少なくなることについて検証してみます。
　デメリットとしては戸籍が変わるのが気になる人は気になるということが挙げられます。
　戸籍を変更するのが気になるようでしたら、不動産所有法人の設立等、その他の節税方法を考慮していくことになります。

　例えば、夫が死亡し、相続人は妻と子供が１人である時に、孫を養子とした場合と孫を養子としない場合での相続税の差額を検証してみます。
　課税される遺産総額は１２億円であるものとし、妻は配偶者の税額軽減を適用します。
　すると６７６０万円、相続税が減少したことがわかります。

投稿者: 日時: 2006年09月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月22日

土地所有者と建物所有者が異なる場合（個人間）

　相続等により土地の所有者と建物の所有者が異なる場合があります。
　この場合には、各種の特殊な取扱いや不利益があるので、課税関係をよく確認することが重要です。

　まずは、個人間で土地所有者と建物所有者が異なる場合を検証します。
　個人と法人で土地所有者と建物所有者が異なる場合は次回、ご紹介します。

　個人間で土地の所有者と建物の所有者が異なる場合には、土地の所有者Ａさんが建物の所有者Ｂさんに無償で土地を使用させていることとなります。

　建物が賃貸物件である場合には、家賃収入はすべてＢさんに帰属し、Ａさんの収入とはなりません。
　これでは所得の分散による節税ができません。
　このような場合には、土地の持分と建物の持分を交換する方法や、不動産所有法人を設立して節税する方法が有効です。

　次に建物が自宅である場合には、売却時に居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除を２人で受けることができません。
　土地の所有者と建物の所有者が生計を一にする親族である場合には、２人合計で３０００万円までは受けられますが、共有名義にしておけば、２人とも３０００万円の控除が受けられるので差は最大、６００万円になります。

　（例）　居住用の自宅、自宅の敷地を売却し、６０００万円の利益がある場合（軽減税率不適用）
　　（１）　土地の所有者が夫で建物の所有者が妻である場合
　　　（６０００万円　－　３０００万円）　×　２０％　＝　６００万円
　　（２）　土地、建物ともに夫婦1/2づつの共有名義である場合
　　　（６０００万円　－　３０００万円　×２　）　×　２０％　＝　０

投稿者: 日時: 2006年09月22日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月21日

不動産の親族間売買の場合の時価（土地、借地、底地編）

　不動産を親族間で売買する場合、個人間で売買する場合には、時価に注意しなければなりません。

　この「時価」ですが、何も売買する際に不動産鑑定士に時価を算出してもらう必要はありません。
　土地の場合には、最低限路線価で売買すれば著しく低い対価とされることはありません。

　土地を売却する場合に取得費がわからない場合には多額の所得税及び住民税の発生が予想されます。
　親族間売買をする前に、納税額を試算しておくことが重要です。
　なお、相続取得土地の場合には、期限内に売却すれば相続税額の取得費加算の適用を受けることができます。
　これを利用して相続による共有持分を解消したり、法人に不動産を所有させることによる節税をすることができます。

　不動産の親族間売買をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい

投稿者: 日時: 2006年09月21日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

よくある質問

　Ｑ１　確定申告依頼、依頼後の流れはどうなりますか？

　Ａ１　まずはお問い合わせフォーム又はお電話でお問い合わせ下さい。

　　　　お問い合わせ内容の回答と共に見積りをお知らせ致します。
　　　　見積りに問題がなければ、業務委託契約書を郵送又はお伺いしてお届け致します。
　　　　その際に、確定申告に必要な書類を頂きます。
　　　　コピー可能な書類であれば、コピーで結構です。

　　　　確定申告書の作成後、申告書に押印して頂きます。
　　　　確定申告書の提出後、控えと共に請求書を送付致します。
　　　　確定申告料金は振込みによりお支払い下さい。

　Ｑ２　東京都以外の地域の確定申告も依頼できますか？

　Ａ２　東京都以外でも全国の確定申告業務を行っております。
　　　　お気軽にお問い合わせ下さい。

　Ｑ３　居住用の賃貸住宅でも消費税の還付が受けられるのですか？

　Ａ３　条件によりますが、居住用賃貸住宅でも消費税の還付が受けられます。
　　　　詳しくはお問い合わせ下さい。

　Ｑ４　メールアドレスなどの個人情報の漏洩の心配はありませんか？

　Ａ４　当事務所では個人情報保護法に基づき、税理士業務以外にお客様の
　　　　個人情報を利用し又は他に知らせることはありません。　

投稿者: 日時: 2006年09月21日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月20日

不動産の親族間売買の場合の時価（建物、家屋編）

　不動産を親族間で売買する場合、個人間で売買する場合には、時価に注意しなければなりません。

　この「時価」ですが、何も売買する際に不動産鑑定士に時価を算出してもらう必要はありません。
　賃貸物件の場合には、未償却残高（簿価）を、自宅や納屋等の自用家屋の場合には固定資産税評価額をもって「時価」として売買すれば、税務上は認められます。

　賃貸物件の場合の未償却残高は確定申告書の減価償却欄に記載されています。
　自用家屋の場合の固定資産税評価額は市役所、町役場等で発行してもらうことができます。

　これを利用して所得税及び住民税の負担なく、相続による共有持分を解消したり、不動産を法人に所有させることによる節税を行うことができます。

　また、相続取得物件である場合には、相続税額の取得費加算の適用を受けることができる期間内に売却できる見込みがない場合には、親族間売買によって相続税額の取得費加算の適用を受けることができます。

　不動産の親族間売買をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい

投稿者: 日時: 2006年09月20日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月19日

不動産賃貸の消費税は簡易課税が有利

　不動産賃貸業の消費税には簡易課税制度の方が納税額が少なくて済むことがほとんどです。

　これは不動産賃貸業に係る経費の大部分が消費税がかかっていない経費であるためです。
　不動産賃貸業は簡易課税制度では第５種に分類されるので、預った消費税の５０％を控除することができます。

　（１）消費税がかかっていない経費（不動産賃貸編）
　　・固定資産税、都市計画税
　　・事業税
　　・減価償却費
　　・支払利息
　　・給料、賞与

　（２）消費税がかかっている経費（不動産賃貸編）
　　・不動産業者への手数料
　　・修繕費
　　・消耗品費
　　・事務用品費

　（例）消費税が課税される収入が１，５７５万円（消費税７５万円）、消費税がかかっていない経費が６００万円、消費税がかかっている経費が２１０万円（消費税１０万円）の場合には、簡易課税を選択した方が275,000円、消費税が節税できることがわかります。

投稿者: 日時: 2006年09月19日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月15日

小規模企業共済による節税額試算

　小規模企業共済による節税がどれくらい効果があるのか検証してみましょう。

　不動産賃貸法人で役員は本人と配偶者の２名。
　収入は年１５００万円で経費は年３００万円
　（１）夫婦で年５００万円づつ給与を取る場合
　（２）夫婦で年５８４万円（８４万円は小規模企業共済へ拠出）づつ給与を取る場合
　この場合の納税額の差は、５８万円強になります。
　今回は所得税及び住民税が１５％弱で計算していますが、収入が多額になれば、この３倍以上の節税効果が期待できます。

　所得の分散による節税と同様に人数が増えるほど節税効果は上がっていきます。
　小規模企業共済や、法人の設立による節税をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月14日

小規模企業共済による節税

　中小企業の有名な節税の１つに小規模企業共済による節税があります。
　不動産賃貸、管理法人を設立した場合にも受けられる節税ですので上手く利用しましょう。

　小規模企業共済は、「個人事業者の退職金」と呼ばれ、個人事業者や中小企業のオーナーが毎月、掛金を支払い、退職時に退職金として一時金を受け取るか、年金形式で受け取るかを選択するものです。

　小規模企業共済には、次のような強力なメリットがあります。
（１）全額所得控除
（２）一時金として受け取れば退職金扱い
　
　掛金が全額所得控除となることにより、税金の控除だけでも１５～５０％驚異的な利率で掛金が戻ります。
　退職時も一時金として受け取れば、退職金として課税されるので税負担が非常に少なくてすみます。
　もちろん貸付制度がありますので、急に資金が必要になったときも安心です。
　生命保険や損害保険の個人年金をかけるよりも、個人事業者、中小企業のオーナーの場合には、圧倒的に小規模企業共済が有利です。

　小規模企業共済に加入できるのは次のような方です。

（１）常時使用する従業員の数が２０人以下（商業、サービス業は５人以下）の個人事業主及び会社の役員
（２）事業に従事する組合員の数が２０人以下の企業組合の役員
（３）常時使用する従業員の数が２０人以下の協同組合の役員

　月額掛金は1,000円～70,000円の間で選択が可能です。
　掛金分、社長の給料を上乗せすれば、給与所得控除額も多くなり更なる節税効果が期待できます。
　小規模企業共済による節税額の試算はこちらです。

投稿者: 日時: 2006年09月14日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月13日

相続による共有持分を解消する（売買又は贈与によって精算する）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、売買又は贈与によって精算する方法を紹介します。

　なお、固定資産の交換を活用する方法、不動産所有会社を設立する方法も紹介しています。
　「節税」という面だけで考えれば、当事務所は不動産所有会社を設立する方法をお勧めします。

　まず、贈与によって精算する方法ですが、これは贈与税が多額になりますのであまりお勧めできません。
　贈与を受ける側が極端に資金が不足している場合のみ、使用すべき方法だと考えています。

　売買により精算する方法ですが、不動産の個人間売買は時価の1/2未満で行ってはいけません。このため、まずは時価を把握することが重要です。

　建物であれば、帳簿価額を時価としても差し支えないので、売却者側に譲渡益は発生せず、所得税及び住民税の負担は生じません。

　問題は土地です。
　土地の場合には、取得費（買ったときの値段）が不明である場合が多く、売却代金の１９％が所得税及び住民税で徴収されてしまいます。
　これを回避するためには、建物は売買により、土地は固定資産の交換を活用する、不動産所有会社を設立する、土地を建物の所有者に賃貸するなどの方法で対応することが必要です。

　共有不動産の精算をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

消費税の還付を受けた後の注意点（賃貸物件の消費税の還付を受けた場合）

　賃貸物件に係る消費税の還付を受けた後でも、調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けることにより、還付を受けた消費税を２～３年後になって納付しなければならなくなる場合があります。
　これでは、消費税の還付を受けた意味がなくなってしまいます。

　これを回避するためには、該当課税期間に消費税の納税義務を免除されるか、簡易課税制度を選択する必要があります。

　例えば店舗の賃貸料収入のみ年間２１０万円（消費税１０万円）ある個人が１億５００万円（消費税５００万円）の賃貸住宅を建築し、２年目から８００万円の家賃収入（居住用）がある場合を検証してみます。
　調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けてしまった場合には、初年度こそ４９０万円の還付を受けるものの、３年目に３７０万円を納付しなければならなくなってしまいます。

　賃貸物件に係る消費税の還付を受ける場合には、３年目まで考慮して計画しなければなりません。

　賃貸物件を建築中又は計画中の方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月12日

地主・不動産賃貸の節税（法人に不動産を移転させるには）

　不動産賃貸の節税には、法人を設立して、給与をもらうことが最も効果的です。

　節税に効果がある順番は、
　（１）法人に不動産を所有させる
　（２）法人に不動産を賃貸させる
　（３）法人に不動産を管理させる

　の順番になります。

　当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、１つだけ問題があります。

　それは、個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことです。ちなみに現物出資によって法人を設立した場合であっても税法上は「売却」と同じ取り扱いになります。
　法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、時価によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがあります。
　長期譲渡であれば、この売却益に対して２０％の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点なのです。（不動産取得税や登記費用もかかりますが、各種の減免措置が受けられるので、これに比べれば金額は少ないものです。）

　これを回避するには、
　（１）建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
　（２）相続税額の取得費加算が使える間に法人に売却する。
　（３）他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。
　という手法が考えられます。

　当事務所としては、（１）をオススメしています。建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。
　その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えるのです。

　土地の場合には、購入額がわからない場合には、売却額の約19％を所得税及び住民税で取られてしまいます。また、利回りを考慮しても土地は後回しにするのです。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

相続による共有持分を解消する（固定資産の交換を活用）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、固定資産の交換を活用する方法を紹介します。

　なお、不動産所有会社を設立する方法、売買、贈与による方法も紹介しています。
　固定資産の交換の適用が受けられない場合には、こちらをご利用下さい。
　「節税」という観点からは、不動産所有会社を設立する方法が最も優れています。
　
　固定資産の交換は条件を満たすのであれば、所得税及び住民税がかからないのが長所です。

　適用要件としては、
（１）両者が１年以上有していた固定資産であること
　これは、相続取得不動産であれば先代が所有していた期間も含まれますので問題はありません。
（２）交換のために取得したものでないこと
　これも相続取得であればほとんどの場合、問題となりません。
（３）同一種類の資産であって同一の用途に供すること
　つまり賃貸住宅は賃貸住宅との交換しか認めないということです。
　賃貸住宅と自宅の交換は認められません。
（４）両資産の価額の差額が多いものの20/100を超えないこと
　あまりにも価値が違う資産の交換は認められません。
　価額が不明な場合にはお問い合わせください。

　例えば、ほぼ同等価値の賃貸不動産ＡとＢを２人で1/2づつ共有で所有している場合には、賃貸不動産Ａの持分1/2とＢの持分1/2を交換することによって、それぞれ賃貸不動産ＡとＢを１人で所有することができます。

　賃貸不動産を１人で所有すると、確定申告が簡単であったり、自分の意思で不動産を処分することも可能になります。
　次世代のことを考えても不動産の共有持分は早期に解消することをお勧めします。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

相続による共有持分を解消する（不動産所有会社を設立する）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、不動産所有会社を設立する方法を紹介します。

　なお、固定資産の交換を活用する方法、売買、贈与による方法も紹介しています。

　不動産所有会社を設立する方法は、所得の分散による節税ができること、法人には「相続」が発生しないことから「節税」という見地からは最も優れている方法です。
　法人の持分である「株式」を次世代に贈与していくことにより節税をしながら財産を子、孫へ移転させることが容易に可能になります。
　さらには、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けることができます。

　短所としては、相続人間で仲が悪い場合には、法人の運営をめぐって対立する可能性があることです。
このような場合には、固定資産の交換を活用する方法、売買、贈与による方法をご利用下さい。

　不動産所有会社を設立しようとする場合には、お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月11日

賃貸物件を取得した場合の消費税の還付（まとめ）

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。
　新築物件でも中古物件でも同様です。

（注）平成２２年税制改正により個人では平成２２年１２月３１日まで、法人では平成２３年３月３０日までに完成、購入する物件について適用されます。
　詳しくはコチラをご覧下さい。

事業承継、個人事業の節税にも法人の設立を活用

　事業承継、個人事業の節税にも法人の設立を活用します。

　個人事業を節税する場合にも、所得の分散による節税が可能となり、大幅に節税をすることができます。

　また、事業を承継する場合にも、先代の資産を法人に所有させることにより、円滑かつ節税をしながら事業を承継させることができます。

　個人事業の法人成りや、家族への給与の支給による節税をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月11日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月10日

所得の分散による節税（青色事業専従者給与編）

　個人の税率は超過累進税率によっているので、１人が1,000万円の所得があるよりも500万円の所得を２人で受ける方が納税額が少なくなります。
　また、給与に認められている給与所得控除額によっても納税額を圧縮することが可能です。

　では、家賃収入が1,500万円で経費が300万円ある場合に、１人の所得とする場合と、妻に500万円の給与（青色事業専従者給与）を支給する場合での納税額の差を検証してみると２人合計で140万円もの納税額の差が生じることがわかります。

　妻に給与を出す場合には、青色申告承認申請書の提出と青色事業専従者給与の届出が必要です。

　親族への給与の支払をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

所得の分散による節税（不動産賃貸、法人設立編）

投稿者: 日時: 2006年09月10日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月07日

地主・不動産賃貸の節税１　法人に不動産を所有させる

　地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、節税効果が高いのが法人を設立し、不動産を法人に不動産を所有させることです。

　法人を設立することによる節税額の概算はこちらで紹介しています。

節税効果１　経費の二重控除

　不動産の賃貸収入はすべて法人に入り、地主・不動産賃貸オーナーは法人から「給与」をもらう形になります。
　「給与」には「給与所得控除額」がありますので、経費がなくても給与所得控除額を控除することができます。この「経費の二重控除」による減税効果が期待できます。
　ただし、給与所得控除額の損金不算入の規定が創設されておりますので、この規定の適用を受けないような給与額を設定することが重要です。

節税効果２　所得の分散

　法人から受ける「給与」を自分だけでなく、配偶者や子などに分散させれば、「所得の分散」を行うことができます。
　所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。

節税効果３　相続対策

　地主・不動産賃貸オーナーにとっては次世代にいかに不動産を移転させるかが重要な問題です。
　不動産を少しずつ生前贈与していくのは、登記料などの費用の面で現実的ではありません。
　しかし、法人の株式であれば、少額ずつ贈与していくことも容易です。

節税効果４　消費税の還付

　このサイトでも紹介している賃貸住宅の取得に係る消費税の還付を受けられます。

節税効果５　退職金の支給

　法人を設立していれば退職金の支給が可能です。
　退職金は他の所得に対して税率が大変優遇されていますので、これを利用しない手はありません。

法人の設立をご検討される方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月07日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

地主・不動産賃貸の節税２　法人に不動産を賃貸する

　地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、法人を設立し、不動産を法人に賃貸することが考えられます。

　法人を設立することによる節税額の概算はこちらで紹介しています。

節税効果１　経費の二重控除

　不動産を法人に所有させる場合と同様に、に不動産の賃貸収入をすべて法人に入れ、地主・不動産賃貸オーナーは法人から「給与」と「賃貸料」をもらう形になります。
　不動産を法人に所有させる場合と比べ、「賃貸料」に経費の二重控除ができない分、毎年の節税効果は小さくなりますが、法人に不動産を売却する場合に発生する所得税及び住民税の負担がなくなるので、手軽に実行できるのが特徴です。

　「給与」には「給与所得控除額」がありますので、経費がなくても給与所得控除額を控除することができます。この「経費の二重控除」による減税効果が期待できます。
　ただし、給与所得控除額の損金不算入の規定が創設されておりますので、この規定の適用を受けないような給与額を設定することが重要です。

節税効果２　所得の分散

　法人から受ける「給与」を自分だけでなく、配偶者や子などに分散させれば、「所得の分散」を行うことができます。
　所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。
　これは不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果３　相続対策

　地主・不動産賃貸オーナーにとっては次世代にいかに不動産を移転させるかが重要な問題です。
　不動産を少しずつ生前贈与していくのは、登記料などの費用の面で現実的ではありません。
　しかし、法人の株式であれば、少額ずつ贈与していくことも容易です。
　これも不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果４　退職金の支給

　法人を設立していれば退職金の支給が可能です。
　退職金は他の所得に対して税率が大変優遇されていますので、これを利用しない手はありません。

法人の設立や法人税の申告をご検討される方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月07日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

地主・不動産賃貸の節税３　法人に不動産を管理させる

　地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、法人を設立し、不動産を法人に管理させることが考えられます。

　法人を設立することによる節税額の概算はこちらで紹介しています。

節税効果１　経費の二重控除

　不動産の所有権はすべて個人に残っていますので、賃貸料収入はすべて個人に入ります。
　法人には「管理料」を支払い、法人からは「給料」をもらいます。
　他の形態に比べ、法人の収入が少ないため、給料も少額となり節税効果は小さくなりますが、経費の二重控除は可能です。
　こちらも手軽に実行できるのが特徴です。
　ただし、給与所得控除額の損金不算入の規定が創設されておりますので、この規定の適用を受けないような給与額を設定することが重要です。

節税効果２　所得の分散

　法人から受ける「給与」を自分だけでなく、配偶者や子などに分散させれば、「所得の分散」を行うことができます。
　所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。
　これは不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果３　相続対策

　地主・不動産賃貸オーナーにとっては次世代にいかに不動産を移転させるかが重要な問題です。
　不動産を少しずつ生前贈与していくのは、登記料などの費用の面で現実的ではありません。
　しかし、法人の株式であれば、少額ずつ贈与していくことも容易です。
　これも不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果４　退職金の支給

　法人を設立していれば退職金の支給が可能です。
　退職金は他の所得に対して税率が大変優遇されていますので、これを利用しない手はありません。

法人の設立や法人税の申告をご検討される方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月07日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

地主・不動産賃貸の節税４　家族に給与を支給する（青色事業専従者給与）

　地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、法人を設立しない場合には、家族に給与を支給しましょう。
　法人を設立する場合に比べ、節税額は少なくなりますが、手間がかからないのが長所です。

　なお、家族に給与を支給するには、
（１）事業規模である（貸家なら５棟以上、共同住宅なら１０室以上、駐車場なら２０台以上）
（２）青色申告者である
　ことが必要です。

　青色事業専従者給与の支払による節税額の概算はこちら

節税効果１　経費の二重控除

　経費の二重控除はここでも効果を発揮します。
　家族に支払った給与は、全額、経費として控除することができます。
　給与を受けた家族も「給与所得控除額」によって経費を控除できるので、節税をすることができます。

節税効果２　所得の分散

　家族に給与を支給することによって所得を分散させることができます。
　所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。

家族に給与の支給をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月07日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月06日

１人会社、小規模法人の確定申告

　１人会社・小規模法人の確定申告料金は、１８万９千円～承っております。
　お気軽にお問い合わせ下さい

　料金には、下記の料金が含まれております。
　（１）法人税申告書作成
　（２）住民税及び事業税申告書作成
　（３）決算書の作成
　（４）内訳明細書の作成
　（５）節税相談その他申告に必要な書類の作成

　なお、最低料金である１８万９千円となる法人は、下記の法人となります。
　（１）消費税の免税事業者である。
　（２）年間収入が１千万円以下である。
　（３）弥生会計等のパソコンソフトで帳簿をつけている（帳簿の作成は２１，０００円～）

　これに当てはまらない場合には、ご連絡下さい。見積りを提案させていただきます。

投稿者: 日時: 2006年09月06日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月05日

住宅借入金等特別控除を夫婦で受ける

　住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は、源泉徴収された所得税までしか、控除を受けることができません。

　また、平成１８年に住宅ローン控除を受け始める場合には、１～８年目は最大３０万円までしか控除を受けることができません。

　夫婦共働きで、妻にも源泉徴収される所得税がある場合には、夫婦別の名義で住宅ローンを組むことにより夫婦で住宅ローン控除を受けることができます。

　自宅の名義を夫婦の共有とすることで、将来、ご自宅を売却する場合の居住用財産を譲渡した場合の特別控除も夫婦で受けることができるので大きな節税対策となります。

　住宅ローン控除は２年目からは年末調整で控除することができますが、初年度は確定申告が必要です。
　確定申告される方はお気軽にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月05日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月04日

親から住宅取得資金の援助を受ける場合

　親から住宅取得資金の援助を受ける場合には、援助してもらった金額分の贈与を受けたものとして贈与税が課税されてしまいます。

　これを回避する手段の一つとして、相続時精算課税制度を適用することが考えられます。
　相続時精算課税制度であれば、２５００万円に住宅取得資金の特例１０００万円を加算した３５００万円までは、無税で親に資金援助を受けることができます。

　ただし、相続時精算課税制度は、親の遺産総額が基礎控除を超える場合には、相続時に精算されてしまいますので、実質的には節税になりません。

　現段階での親の遺産総額を把握した上で、相続時精算課税制度を適用するべきかどうか、考慮する必要があります。

　相続時精算課税制度を利用しない場合には、親と自分の共有持分として住宅を取得し、時期をみて持分の贈与を受けるようにしましょう。
　現金よりも建物、土地の方が贈与税の課税対象となる評価額が下がりますので、その分、節税をすることが可能です。

　遺産総額を算出する場合や、相続時精算課税の申告をお考えの方は、こちらよりお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月04日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月03日

相続税の申告義務

　相続税を申告するのは、相続発生件数のおよそ５％と言われています。
　これは、相続財産が基礎控除以下である
　→　確定申告義務なし
（２）相続財産の評価額の合計額が基礎控除以下となる
　→　確定申告義務あり　ただし、納税額なし
（３）相続財産の合計額が特例を受けても基礎控除を超えるが、各種税額控除により納税額はない
　→　確定申告義務あり　ただし、納税額なし
（４）相続税が発生する。
　→　申告義務あり

　となります。相続財産の評価額がどれくらいあるかわからない方はこちらよりご相談下さい。
　相続財産や相続税の概算を算出致します。

投稿者: 日時: 2006年09月03日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月02日

課税期間の短縮

　消費税では、課税期間の短縮が認められています。
　他の所得税や法人税では、１年間又は１事業年度で税金を計算しなければならないのに対し、消費税の課税期間の短縮を利用すれば、１年間又は１事業年度のうち、複数回に渡って申告することができます。

　課税期間の特例には、１ヶ月のものと３ヶ月のものがあります。
　１ヶ月の課税期間であれば、１年間又は１事業年度に１２回の申告が必要になります。３ヶ月の課税期間であれば４回です。

　この特例は「輸出事業者等、恒常的に消費税の還付を受ける事業者の資金繰りに配慮して」設けられたものですが、利用方法によっては、節税法として利用できます。

　例えば、簡易課税を選択しているが、どうしても実額課税にできるだけ早く戻りたい場合などは、課税期間を短縮してしまうことによって、早期に実額課税に戻ることができます。この逆も可能です。
　課税事業者の選択も同様です。

　つまり、新築住宅等を取得したが、消費税の還付の制度を知らずに免税事業者又は簡易課税であった場合でも早めに手続きをすれば還付が可能になるのです。

　また、土地を売却し、一時的に課税売上高が著しく減少した場合でも、課税期間を短縮してしまえば、税額控除が少なくなる影響を小さく収めることができます。（この場合には、課税売上割合に準ずる割合の適用も考えられますが）

　賃貸不動産、住宅、アパート等を取得して、もう、課税事業者になるのが間に合わないと思っている方はこちらからご相談下さい。

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2006年09月01日

相続時精算課税か暦年贈与か

　相続時精算課税
・メリット
　２５００万円の非課税枠（住宅取得資金の場合には３５００万円）がある。
　遺産総額が基礎控除以下である場合には、相続時に精算しても相続税がかからないので、早期に財産を移転させることができる。
・デメリット
　一度選択したら一生取り消しができない。
　遺産総額が基礎控除を超える場合には、実質的に節税効果がない。

　暦年贈与
・メリット
　１１０万円の控除を毎年、受けることができる。
　相続前３年超の贈与は、相続税の対象とならない。
　いつでも相続時精算課税に切り替えることができる。
・デメリット
　贈与財産の価額が大きい場合には、贈与税率が高い。
　遺産総額が　遺産総額が基礎控除以下である場合には、一度に財産を移転させられないので不便である。

　つまりは、親の遺産総額が基礎控除を超えるかどうかによって、相続時精算課税を適用するか、暦年贈与によるかを選択すれば、効果的な節税をすることができます。

　遺産総額がわからない方はお気軽にご連絡下さい。現時点での遺産総額を計算致します。

投稿者: 日時: 2006年09月01日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)