消費税還付、不動産賃貸、不動産投資節税の志賀税理士事務所　日本全国対応致します。

消費税還付、不動産賃貸、不動産投資節税の志賀税理士事務所　日本全国対応致します。 tag:,2011:/1 2011-08-03T00:18:13Z 消費税の還付手続きや、不動産の各種税金等に対応。府中市　志賀公斗税理士事務所 Movable Type 3.3-ja ①住居②テナント③介護付住宅④併用　物件の用途について tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.262 2011-08-03T00:00:00Z 2011-08-03T00:18:13Z

賃貸不動産を建築する場合、その用途それぞれに短所・長所があります。それぞれの特...

賃貸不動産を建築する場合、その用途それぞれに短所・長所があります。それぞれの特徴を考慮して建築計画をチェックする必要があります。 ①　住居専用（ローリスク・ローリターン）長所：空室になった際に次の入居者を決めやすい。売却が容易。短所：1部屋ごとの退去リスクが高く、修繕や募集の手間が多い。一般的に高利回りは望みにくい。 ②　テナント専用（ハイリスク・ハイリターン）長所：利回りが高く、保証金（敷金）が多く取れる。短所：空室になった際に次の入居者が決めにくい。 ③　介護付住宅・病院など長所：安定経営の企業が入れば長期安定した収入が望める。短所：万一の経営破たんの際につぶしが効かない。売却が難しい。 ④　①～③の併用（自宅との併用を含む）長所：それぞれの長所を生かすことができる（１階はテナントで高利回りを、２階以上は住居で安定をなど）短所：それぞれの短所がついて回る（テナントが空けば埋めにくい。売却が難しいなど）１階にペットショップなどの匂いのキツイテナントが入ると２階以上の住居の入居率に影響することがある。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制） ①借入②現金③建設協力金④等価交換　資金調達方式 tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.263 2011-08-03T00:00:00Z 2011-08-03T00:37:17Z

賃貸不動産の建築に際し、資金調達方式にも様々な形があります。それぞれの長所・短...

賃貸不動産の建築に際し、資金調達方式にも様々な形があります。それぞれの長所・短所を踏まえて検討する必要があります。 ①　借入一般的なものは銀行借入です。手元現金が必要ない一方、金利がかかります。地主さんは長期安定を望む傾向にありますので、金融機関は多くの場合長期固定金利を提示します。これが曲者で、節税目的の名義変更・繰上げ返済・安い金利への借換え等の場合に違約金が発生します。相当いい金利でなければ長期固定金利は避けたいところです。長期の安心を得る代わりに、改善の機会を失います。 ②　現金あまり一般的ではありませんが、全て現金で建築される方もおります。金利がかからない一方、手元現金を支出してしまいます。将来の相続税は原則として現金で払いますから、その分は残しておきたいところです。 ③　建設協力金テナントや介護付き住宅の場合に、借主から建設協力金を受け取るケースもあります。長所として、金利がかからない・借主をある程度縛ることができます。短所として、短期間に家賃収入から返済するので当初の利回りが悪化する傾向にあります。 ④　等価交換方式地主さんが土地の一部を出資し、代わりに建物の一部を取得する等価交換方式があります。地主さんが高齢で借入ができない場合や相続人の権利関係がハッキリしない場合に利用されます。借入がないので金利がかからない一方で土地・建物ともに他者との共有になってしまいます。「等価交換」と言いながらも地主さんに不利な計算になることが多い点も問題です。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）建築名義を工夫する tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.264 2011-08-03T00:00:00Z 2011-08-03T01:09:33Z

賃貸不動産を建築する場合、どの名義で建築するかで税金が大きく変わってきます。多...

賃貸不動産を建築する場合、どの名義で建築するかで税金が大きく変わってきます。多くの場合、建築業者に勧められるままに第１世代の個人名義で建築してしまうのですが、ここは工夫をしなければなりません。 ①　第１世代の個人名義（親）長所：相続税の節税効果が高い。（ただし、すぐに死亡することが条件）短所：毎年の所得税等の負担が高い。予想に反して長生きした場合、相続税の節税効果が薄くなっていき、逆効果となる場合もある。 ②　第２世代の個人名義（子）長所：融資が受けやすい。家賃収入が相続財産として蓄積されない。短所：相続税の節税効果が薄い。 ③　法人（会社）を設立する長所：株主を工夫すれば相続税の節税効果が最も高い。毎年の所得税等も軽減できる。短所：完成から3年以内に死亡した場合、相続税の節税効果が薄くなってしまう。上記の点から、当事務所では③をお勧めしています。 3年以内の死亡が予想される場合には①にするケースもあります。いずれにしても、建築名義の工夫は最重要で税金が何千万、時には億単位で変わる場合もあります。お早めにご相談下さい。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）長生きすると逆効果？ tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.265 2011-08-03T00:00:00Z 2011-08-03T02:05:28Z

相続税対策に賃貸不動産を建築して5年以上経過した方は、相続税の見直しをしましょう...

相続税対策に賃貸不動産を建築して5年以上経過した方は、相続税の見直しをしましょう。というのも、建築業者が提案した相続税節税効果は、「新築日に死亡した場合」を想定しています。新築から時間が経過するにつれ、相続税節税効果は減少し、場合によっては逆に相続税が増加している場合もあります。また、以前は賃貸併用住宅で一部を自宅にすることで大幅な相続税節税が可能でした。これは平成２２年税制改正で改正されています。平成２１年以前に賃貸併用住宅を新築した方も見直しをした方がよいでしょう。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）誰が相続するのか tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.266 2011-08-03T00:00:00Z 2011-08-03T02:20:49Z

遺産分割はデリケートな問題です。家族間で話題に出すのも憚られる場合もあります。...

遺産分割はデリケートな問題です。家族間で話題に出すのも憚られる場合もあります。しかし、できれば第１世代が元気なうちに遺産分割については話し合いをしておくことが重要です。というのもまるでドラマを見ているように「仲の良かった兄弟が・・・」というケースは珍しいものではありません。兄弟の仲が良くても、それぞれの配偶者が口を出すケースもあります。期限内に分割することによる税制優遇もありますし、弁護士費用も安くはありません。「仲良く分割すること」が最も財産が残る遺産分割方法であることは頭の片隅に置いておいて下さい。完全に平等に遺産分割しようとすると、どうしても共有という話が出てきます。例えば不動産ABCDがあり、相続人が４人である場合、不動産ABCDを1/4づつ相続することが平等です。しかしこれをやってしまうと、売却の際には全員の印鑑が必要になったり、相続人のさらに子世代まで相続した場合に権利関係が複雑になり大変なことになってしまいます。できればABCDを個別に相続し、価値の違いは現金で調整したり誰かが我慢をする・・・というような遺産分割が望ましいです。繰り返しになりますが、第１世代が元気なうちに話し合いや遺言などである程度の流れを決めておくことが重要です。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）相続後には見直しを tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.267 2011-08-03T00:00:00Z 2011-08-03T07:06:32Z

無事、相続・遺産分割が終わりましたら、節税方法を見直しましょう。というのも、第...

無事、相続・遺産分割が終わりましたら、節税方法を見直しましょう。というのも、第１世代の建築・賃貸計画は「相続税を減らすこと」を主目的として計画された場合がほとんどであるためです。相続税を減らすという目的を達成した後は、第２世代で毎年の所得税等の節税を図ったり、次の相続の対策をしなければなりません。それには、今の計画のままでは合わないのです。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）建築計画前～はじめに～ tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.260 2011-08-02T00:00:00Z 2011-08-02T01:09:27Z

地主さんの不動産投資の改善計画コンサルタントです。

不動産投資と言えば、昔は地主さんが主たるプレイヤーでした。所有している土地に借入で賃貸不動産を建築し、家賃収入と相続税節税効果を得ることが目的です。この２つの目的のうち、相続税節税効果を得ることが主たる目的であり家賃収入はオマケ扱いでした。その結果、多大な借金を抱えて毎年の現金手残りは少ない方が多く見受けられます。「それでも相続税が節税になるから・・・」と言うのですが、相続税の節税効果は新築後すぐに死亡した場合を基準として計算しています。長生きするのは喜ばしいことですが、相続税に関して言えば長生きをすることで相続税の節税効果は次第に減少し、逆に増税になることさえあります。厳しいことを言うようですが、これらは全て地主さんの無知が原因です。私は開業以来、苦しんでいる地主さん、地主さんの２代目を多く見てきました。「どこで間違ったか？」と聞かれれば間違いなく「建築計画です。」と答えます。未だに相続対策と称して無計画に賃貸不動産が多く建築されています。財産があるのに将来苦しむことの無いよう、相続後まで見据えた建築計画のお手伝いをしたいと考えています。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）建築するしかないのか？ tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.261 2011-08-02T00:00:00Z 2011-09-21T07:23:06Z

地主さんの賃貸不動産建築に当たって、まず考えて頂きたいのが「建築するしか選択肢は...

「建築するしか選択肢はないのか？」という点です。確かに賃貸不動産を建築すれば家賃収入が入り、相続税は節税できます。しかし、収入を得る手段は他にもありますし、相続税を節税する手段もたくさんあります。例えば、遊休地を売却して他の賃貸不動産を購入することも考えられます。生命保険を利用したり、法人設立を利用する方法もあります。「遊休地を売却してはどうですか？」と提案すると「先祖代々の土地なので売却する気はない」と回答する地主さんも見受けられます。考え方は人それぞれですが、不動産賃貸に向かない土地で賃貸不動産を建築するのはとてもおススメできません。それは例え家賃保証が付いていてもです。「建築しなかった方が良かった・・・」と言われた地主さんは下記のようなケースです。（実例）（賃貸利回りが低すぎて、資産価値が減少したケース） Aさんは建築業者から家賃収入と相続税節税の提案を受け、時価1億円の土地に2億円の賃貸不動産を建築しました。利回りは建物価格に対して7％、年1,400万円です。建築費用2億円は全て借入で賄い、35年返済、金利2.5％。（年返済額860万円）諸経費として年200万円、課税所得は1,800万円を超え、税率は55％。便宜上、減価償却費と借入の元金返済は同等とする。・　毎年のキャッシュフロー（現金手残り）

区　　　分	現金収支
家賃収入	1,400万円
借入返済	▲860万円
諸経費	▲200万円
税　金	▲187万円
差引手残り	153万円

税金を差し引くと年間153万円しか手元に残りません。建物価格2億円から計算しても利回りは0.765％、土地価格も含めた3億円から計算すると利回りは0.51％となってしまいます。これではいくら相続税が安くなっても投資として成り立ちません。また相続税が安くなっても、相続後に相続人が困ります。将来、家賃相場が下落したり、修繕費用がかかってくることを考えるととても良い計画とは言えません。 5年後Aさんが死亡し、相続人はこの賃貸不動産を不必要と判断。（利回りが低いため）不動産業者に売却査定を依頼しました。時価1億円の土地に2億円で建築した賃貸不動産。築5年とはいえ、2億5,000万円以上の売却価格を希望していました。さて不動産業者の査定額は・・・なんと1億7,500万円でした。根拠は表面利回り8％として収益還元法により評価したとのこと。売却して、借入を返済したらオシマイです。はじめにあったはずの土地さえ残りません。賃貸不動産を建築したために、土地を失う結果となりました。代わりに手にしたのは170万円×5年＝850万円の現金と相続税節税効果1,850万円です。（相続税率が最高の50％でした。）どうですか？それでも建築するしか道はありませんか？上記のようなケースでは、 ①　建築計画を見直し、収支を改善して建築する ②　いっそ土地を売却してしまい、他の賃貸不動産を購入するなどほかの相続税対策を考えるなどの改善が必要でした。 ①については、相見積りを取る・優良業者に発注するなど改善が可能です。テレビCMなどを多く打っている大企業ほど、価格が高い→利回りが低い傾向にあります。土地をお持ちであれば表面利回り10%以上は十分に可能です。税金についても、法人化により半分以下に減少させることができます。では上記例で表面利回り10％、税率を20%（税率はもっと下げることも可能です。）で再計算すると下記のようになります。

区　　　分	現金収支
家賃収入	2,000万円
借入返済	▲860万円
諸経費	▲200万円
税　金	▲188万円
差引手残り	752万円

手残り現金は150万円程→750万円程と5倍にアップしました。毎年、これだけの差が出ますから10年、20年と考えれば差は明らかです。不動産投資や相続対策で最も重要なことは事前計画です。お早めにご相談下さい。～ご料金～簡易相談：無料建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）]]> 賃貸住宅フェア2011　東京　出展致します。 tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.259 2011-07-02T00:00:00Z 2011-07-01T23:24:22Z

7月12日、13日に東京ビックサイトにて行われる賃貸住宅フェア2011　in　東...

お問い合わせよりお申込み下さい。また、賃貸住宅フェア2011　in　東京の招待状、現地案内図（出展企業リストやブース所在地）が必要な方もお問い合わせよりご連絡下さい。皆様のご来場をお待ちしております。 ]]> 法人購入で消費税還付？ tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.258 2011-05-01T00:00:00Z 2011-06-11T04:56:44Z

消費税還付に関する改正が施工されてから1年経ち、消費税還付の問い合わせもだいぶ落...

まだできる？消費税還付の条件であれば消費税還付は未だ可能です。サラリーマン投資家や地主さん（店舗などの収入がない）が住居用の物件を建てる・中古取得する場合には課税事業者を選択して2年寝かせた法人か、平成22年3月31日以前に課税事業者を選択した法人を利用するしか基本的にはありません。（まだいろいろと抜け穴はあるのですが・・・）つまり「今すぐ～2年以内に購入・新築予定だと手がない」状況です。この状況を打破するため、上記の条件を満たした法人を購入するという手法が一部の不動産投資家の間で話題になっています。この手法について私は以前から下記のように回答しています。 ①現行法上、還付の可能性は高い。 ②誰でも考え付く抜け穴を突いた手法なので近々、これも封じ込められる可能性が高い。 ③赤字会社を購入した場合の繰越欠損の利用と同じ考えなので否認リスクはある。（否認された場合、還付予定額の約15％の過少申告加算税がかかります。） ④金融機関によっては、このようなスキーム自体が敬遠されることがある。このような状況であることを理解した上で法人を購入して消費税還付を行って欲しいと思います。法人を購入するよりも課税事業者を選択した会社を作って2年寝かせた方が安全です。（こちらも税制改正リスクはありますが、否認リスクは明らかに少ないです。）よほど緊急でない限りはお勧めできる手法ではありません。追記この手法について多くのお問い合わせを頂いております。当事務所は下記のようなスタンスを採っております。ご理解をお願い致します。 ①非常にリスクの高い手法でお勧めはしない。 ②それでもやるのであれば、税務署対応等の協力は致します。 ③トラブルを避けるため、一見さんに還付用の法人の売却やあっせんは行いません。 ④法人購入はそれ自体にリスクがあります。（帳簿外債務の存在など）よほど信頼できる方からでなければ法人を購入をお勧めしません。 ⑤居住用物件の消費税還付を狙うのであれば、ご自身で法人を作成して手続きをした上で2年寝かせて下さい。その方が安全です。 ⑥金融機関によっては、法人購入が審査でマイナス評価されることがあるので注意する。 ⑦これらの点を踏まえたうえで、法人購入はあくまでも緊急避難的な最後の手段である。]]> まだできる？　消費税還付 tag:shiga-zeirishi.com,2011://1.257 2011-03-05T00:00:00Z 2011-03-05T13:59:13Z

「消費税還付がまだできるらしいですよ！」どこぞのメルマガに焚き付けられて、改正...

「消費税還付がまだできるらしいですよ！」どこぞのメルマガに焚き付けられて、改正されてから１年を経過した最近になってまた質問が増えてきました。消費税還付が可能なケースは ①　店舗・事務所用など住居以外の不動産 ②　平成２２年３月３１日までに課税事業者を選択した場合 ③　課税事業者を選択して２年を経過した場合 ④　２年前の課税売上高が1,000万円を超えた場合 ⑤　他の事業売上があり、課税売上割合が高い場合などに限られます。その情報源では「事務所用」だとか「自社ビル」などと書いていませんか？そうであるならば、改正の前後に関わらず問題なく還付を受けることができます。（上記の①が適用）「住居用」で上記①～⑤以外でしたら私も知りたいくらいですね・・・店舗・事務所用の不動産は消費税還付はできますし、満室であれば利回りもいいのですが、ひとたび空室となってしまった際に大変です。目先の還付に捉われずに長期で利益が出る不動産を購入するように心がけて下さい。平成23年税制改正Q&A tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.256 2010-12-18T09:47:09Z 2010-12-18T09:55:29Z

毎年複雑な税制改正について質問の多い項目をまとめてみました。税制改正のページは...

税制改正のページはこちら Q１　法人税率は5%引き下げられたのでは？ A1　大企業・中小企業の利益800万円超は5%ですが、中小企業の利益800万円以下は3.52％の引き下げとなっています。 Q2　年収の高い人が法人を設立し、その法人から役員報酬をもらって給与所得控除分を節税ができなくなったと聞いたのですが？ A1　法人化で節税をする最も大きい効果は所得の分散による税率の引き下げにあります。 こちらは何の改正もありません。高額の役員報酬をわざわざ年収の高い人に支給する節税法は最初から稚拙なのであって、所得が低くなるように仕組みを作っている方には影響はありません。 Q3　平成21・22年のような土地を取得した場合の1,000万円の特別控除や買替特例は？ A3　自民党政権時代のQ3のような特例は延長されませんでした。 Q4　結論として増税？減税？ A4　法人の形態に関わらず法人を利用している方には減税と言えます。他方、サラリーマンにとっては給与所得控除の頭打ち・扶養控除の縮減で増税と言えます。]]> 平成23年税制改正大綱の影響 tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.255 2010-12-18T00:00:00Z 2010-12-29T05:24:47Z

平成23年税制改正大綱の影響について紹介しています。

（１）法人税率の引き下げ「法人の実効税率が5%引き下げられた」ともっぱらの話題ですが、大企業及び中小企業の利益800万円超の部分が5%引き下げられたに過ぎません。節税目的の同族会社の中心となる「中小企業の利益800万円以下部分は3%（住民税込で約3.52%）の引き下げ」となりました。これにより、不動産所有法人・管理法人・サブリース法人のいずれの形態を採っていたとしても法人化していれば減税の恩恵を受けることができます。減税額：法人の800万円以下の利益×3.52％ （２）法人の損失の繰越期間が7年→9年に延長 法人の繰越損失が一部制限されましたがそれは大企業のみとなっています。中小企業は単純に繰越期間が7年→9年に延長されました。不動産投資業で赤字続きということはまずありませんが、一応減税と言えるでしょう。 （３）給与所得控除額が給与1,500万円で打ち止め 無制限であった給与所得控除額が1,500万円で打ち止めになることとなりました。不動産投資の節税法人から給与1,500万円以上も払うことはあまり考えられないため、高収入のサラリーマンを狙い撃ちにする増税と言えます。増税額：1,500万円を超える給与の金額×5%×税率 （４）法人役員の高額の給与所得控除額の減額 こちらも増税項目となりますが、税率の高い個人に高額の役員報酬を支給することはあまり考えられないため、高収入のサラリーマン役員を狙った増税と言えます。 （５）扶養控除の廃止・縮減 子供手当の実施や高校の授業料無償化に伴い、扶養控除が廃止・縮減されました。低収入層は（子供手当　≧　増税）となりますが、高所得層は（子供手当　=　増税）となってしまいます。 （６）相続税の基礎控除の引き下げ 相続税の基礎控除 5,000万円+法定相続人の数×1,000万円が 3,000万円+法定相続人の数×600万円に引き下げられました。増税であるだけでなく、そもそも申告義務者を倍増させる効果があります。 （７）相続税率の引き上げ 相続税率が45・55%部分が創設され、最高税率が引き上げとなりました。 （８）相続税の生命保険金の非課税枠の限定 生命保険金の非課税枠が障害者、未成年者、被相続人と生計を一にしていた者などに限定されました。この非課税枠を目当てに生命保険契約を組んでいた方も多く、影響は大きいものと予想されます。 （９）消費税の免税事業者の判定に前期の前半の課税売上が追加 細かい内容なので日経等でもほとんど報道されませんでしたが、消費税還付を受けている方などは注意が必要です。前期の前半の課税売上が1,000万円を超えると課税事業者になってしまいます。 ]]> 生保二重課税問題の還付について tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.253 2010-08-19T00:00:00Z 2010-08-20T01:03:23Z

生命保険・生保の二重課税問題の還付について紹介しています。

何もしなくても還付が受けられるわけではありません。当事務所では成功報酬・後払い：還付された税金の20%で更正の請求手続きを承っております。申込はコチラから（注）日本全国対応致します。還付が可能なケースは以下のすべての条件に当てはまる方です。（１）相続により、年金型の生命保険を受け取る権利を相続した。又は死亡保険金を一時金ではなく年金払いで受け取ることとした。（２）年金型の生命保険を受け取る際に所得税が源泉徴収されている。又は他に収入があり確定申告により所得税を納税している。このような方は過去5年分の所得税の一部が更正の請求により還付され、対応する住民税も還付となります。 5年以上過去のものの還付請求については現段階では国側で調整中となっております。判明し次第、このホームページでご報告・上記更生の請求をお申し込みのお客様にはメール又はお手紙よりご報告致します。（注）今回の判決では年金受給1年目のみ、結論が出ています。年金受給2年目以降の計算方法は現在、国側が調整中です。還付請求はこの結論が出てからの行うこととなります。]]> 生保年金の二重課税問題について（解説） tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.254 2010-08-19T00:00:00Z 2010-08-20T01:00:22Z

生保年金の二重課税問題について紹介しています。

判決文はこちら法律では、1つの収入に対して2つ以上の税目で課税することができません。年金形式で生保年金を受け取ることのできる権利は相続時に相続税が課税されます。一方、実際に年金を受け取った場合には所得税が課税されます。これが二重課税として最高裁判決により違法とされたのです。違法とされたのは所得税のうち、既に相続税で課税された分のみとなり受け取った年金の全てが課税対象から外れるわけではありませんので注意して下さい。例えば確定年金の場合、 ●残存期間　5年以下　の場合　→　年金総額の70％ ●残存期間　5年超～10年以下　の場合　→　年金総額の60％ ●残存期間　10年超～15年以下　の場合　→　年金総額の50％ ●残存期間　15年超～25年以下　の場合　→　年金総額の40％ ●残存期間　25年超～35年以下　の場合　→　年金総額の30％ ●残存期間　35年超　の場合　→　年金総額の20％の割合で課税されます。年間500万円、10年の確定年金とすれば 500万円×10年×60%＝3,000万円に対して相続税が課税されます。一方、受け取った年金には 500万円×10年＝5,000万円に対して所得税・住民税が課税されていました。しかし、判決により上記3,000万円に対する課税は否定されたので、本来は2,000万円に対して税金を払えば良いのです。このようにして生じた3,000万円に対する税金の払い過ぎが税務署から還付されることとなりました。還付請求はこちらのページよりお申し込み下さい。成功報酬・後払い制、還付された金額の20%で還付手続きの全てを承ります。]]>