消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

　　不動産賃貸・不動産投資の節税には、法人化が有効です。

　　①　不動産所有法人（不動産所有会社）

　　②　サブリース法人（サブリース会社）

　　③　不動産管理法人（不動産管理会社）

　　選択・導入～運用までをトータルサポート致します。

　　平成２２年税制改正大綱にいち早く対応。

　　店舗、事務所ならほぼ全額、住居用や、店舗、事務所と住居の併用の場合には完成時期や他の収入によりほぼ全額～一部の還付を行います。

　　相続が発生した場合の準確定申告～相続税申告までの申告業務はもちろん、

　　相続後の節税対策についてもご提案いたします。

　　　生前贈与、相続時精算課税、法人設立など、様々な方法により、相続対策を致します。

• ①住居②テナント③介護付住宅④併用　物件の用途について

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• ①借入②現金③建設協力金④等価交換　資金調達方式

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• 建築名義を工夫する

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• 長生きすると逆効果？

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• 誰が相続するのか

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2011年08月03日

①住居②テナント③介護付住宅④併用　物件の用途について

賃貸不動産を建築する場合、その用途それぞれに短所・長所があります。
それぞれの特徴を考慮して建築計画をチェックする必要があります。

①　住居専用（ローリスク・ローリターン）

長所：空室になった際に次の入居者を決めやすい。売却が容易。
短所：1部屋ごとの退去リスクが高く、修繕や募集の手間が多い。一般的に高利回りは望みにくい。

②　テナント専用（ハイリスク・ハイリターン）

長所：利回りが高く、保証金（敷金）が多く取れる。
短所：空室になった際に次の入居者が決めにくい。

③　介護付住宅・病院など

長所：安定経営の企業が入れば長期安定した収入が望める。
短所：万一の経営破たんの際につぶしが効かない。売却が難しい。

④　①～③の併用（自宅との併用を含む）

長所：それぞれの長所を生かすことができる（１階はテナントで高利回りを、２階以上は住居で安定をなど）
短所：それぞれの短所がついて回る（テナントが空けば埋めにくい。売却が難しいなど）１階にペットショップなどの匂いのキツイテナントが入ると２階以上の住居の入居率に影響することがある。

～ご料金～
簡易相談：無料
建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円
建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）

投稿者: 日時: 2011年08月03日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

①借入②現金③建設協力金④等価交換　資金調達方式

賃貸不動産の建築に際し、資金調達方式にも様々な形があります。
それぞれの長所・短所を踏まえて検討する必要があります。

①　借入

一般的なものは銀行借入です。
手元現金が必要ない一方、金利がかかります。

地主さんは長期安定を望む傾向にありますので、金融機関は多くの場合長期固定金利を提示します。
これが曲者で、節税目的の名義変更・繰上げ返済・安い金利への借換え等の場合に違約金が発生します。
相当いい金利でなければ長期固定金利は避けたいところです。
長期の安心を得る代わりに、改善の機会を失います。

②　現金

あまり一般的ではありませんが、全て現金で建築される方もおります。
金利がかからない一方、手元現金を支出してしまいます。
将来の相続税は原則として現金で払いますから、その分は残しておきたいところです。

③　建設協力金

テナントや介護付き住宅の場合に、借主から建設協力金を受け取るケースもあります。
長所として、金利がかからない・借主をある程度縛ることができます。
短所として、短期間に家賃収入から返済するので当初の利回りが悪化する傾向にあります。

④　等価交換方式

地主さんが土地の一部を出資し、代わりに建物の一部を取得する等価交換方式があります。
地主さんが高齢で借入ができない場合や相続人の権利関係がハッキリしない場合に利用されます。

借入がないので金利がかからない一方で土地・建物ともに他者との共有になってしまいます。
「等価交換」と言いながらも地主さんに不利な計算になることが多い点も問題です。

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簡易相談：無料
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投稿者: 日時: 2011年08月03日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

建築名義を工夫する

賃貸不動産を建築する場合、どの名義で建築するかで税金が大きく変わってきます。
多くの場合、建築業者に勧められるままに第１世代の個人名義で建築してしまうのですが、ここは工夫をしなければなりません。

①　第１世代の個人名義（親）

長所：相続税の節税効果が高い。（ただし、すぐに死亡することが条件）
短所：毎年の所得税等の負担が高い。予想に反して長生きした場合、相続税の節税効果が薄くなっていき、逆効果となる場合もある。

②　第２世代の個人名義（子）

長所：融資が受けやすい。家賃収入が相続財産として蓄積されない。
短所：相続税の節税効果が薄い。

③　法人（会社）を設立する

長所：株主を工夫すれば相続税の節税効果が最も高い。毎年の所得税等も軽減できる。
短所：完成から3年以内に死亡した場合、相続税の節税効果が薄くなってしまう。

上記の点から、当事務所では③をお勧めしています。
3年以内の死亡が予想される場合には①にするケースもあります。

いずれにしても、建築名義の工夫は最重要で税金が何千万、時には億単位で変わる場合もあります。
お早めにご相談下さい。

～ご料金～
簡易相談：無料
建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円
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長生きすると逆効果？

相続税対策に賃貸不動産を建築して5年以上経過した方は、相続税の見直しをしましょう。

というのも、建築業者が提案した相続税節税効果は、「新築日に死亡した場合」を想定しています。
新築から時間が経過するにつれ、相続税節税効果は減少し、場合によっては逆に相続税が増加している場合もあります。

また、以前は賃貸併用住宅で一部を自宅にすることで大幅な相続税節税が可能でした。
これは平成２２年税制改正で改正されています。
平成２１年以前に賃貸併用住宅を新築した方も見直しをした方がよいでしょう。

～ご料金～
簡易相談：無料
建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円
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誰が相続するのか

遺産分割はデリケートな問題です。
家族間で話題に出すのも憚られる場合もあります。

しかし、できれば第１世代が元気なうちに遺産分割については話し合いをしておくことが重要です。

というのもまるでドラマを見ているように「仲の良かった兄弟が・・・」というケースは珍しいものではありません。
兄弟の仲が良くても、それぞれの配偶者が口を出すケースもあります。

期限内に分割することによる税制優遇もありますし、弁護士費用も安くはありません。
「仲良く分割すること」が最も財産が残る遺産分割方法であることは頭の片隅に置いておいて下さい。

完全に平等に遺産分割しようとすると、どうしても共有という話が出てきます。
例えば不動産ABCDがあり、相続人が４人である場合、不動産ABCDを1/4づつ相続することが平等です。
しかしこれをやってしまうと、売却の際には全員の印鑑が必要になったり、相続人のさらに子世代まで相続した場合に権利関係が複雑になり大変なことになってしまいます。

できればABCDを個別に相続し、価値の違いは現金で調整したり誰かが我慢をする・・・というような遺産分割が望ましいです。

繰り返しになりますが、第１世代が元気なうちに話し合いや遺言などである程度の流れを決めておくことが重要です。

～ご料金～
簡易相談：無料
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